Kira sözleşmesinin kiracının ölümü üzerine sona erdirilmesi ve kiralananın kiraya verene iadesi

Abstract

Hukukumuzda kiracının ölümünün kira ilişkisine etkisini düzenleyen iki hüküm bulunmaktadır. Bunlardan birincisi olan ve kira sözleşmesinin genel hükümleri arasında yer alan Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 333. maddesi, kira ilişkisinin ölen kiracının mirasçıları ile devam edeceği kuralını öngörmektedir. Buna göre mirasçılar, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından öngörülen bir diğer düzenleme olan TBK m.356 ise, ölen kiracının ortaklarına veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçılarına ve ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturanlara kira sözleşmesini taraf olarak sürdürme imkânı tanımaktadır. Bu kanuni zemin, başta söz konusu hükümlerin uygulama alanının belirlenmesi olmak üzere pek çok yönden belirsizliğe yol açmaktadır. Bunun temelinde, kiracı yararına öngörüldüğü izlenimini yaratan, ancak gerçekte aksine sonuçlar doğurmaya elverişli olan TBK m.333 hükmünde benimsenen kural yatar. Kiracının ölümü üzerine sözleşmenin devam etmesinde tüm mirasçıların değil, esas olarak onunla birlikte oturan ya da onunla aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçılarının bir yararı bulunur. Bu ise, TBK m.356 hükmüyle zaten koruma altına alınmaktadır. Tüm mirasçıları sözleşmenin tarafı haline getiren TBK m.333 hükmü, esas olarak korunması gereken kişilerin yararını tehlikeye sokabileceği gibi, kiraya vereni de çözümsüz sorunlarla karşı karşıya bırakabilecek bir düzenlemedir.

According to Turkish law, there are two provisions regulating the impact of the death of the lessee on the tenancy. The first of these, which is among the general clauses of the rental agreement, is the Turkish Code of Obligations art. 333 regulates that the tenancy will continue with the heirs of the deceased lessee. Accordingly, the heirs have the right to terminate the agreement with effect from the end of the recent termination period by complying with the legal notice period of termination. The Turkish Code of Obligations art. 356 is another provision which regulates the leases of residential and commercial premises, permits the partners of the deceased lessee or the heirs of these partners who practise the same profession and craft, and those who live in the same residence with the deceased lessee, to continue the lease agreement as a party. This legal ground leads to uncertainty in many ways, essentially in the determination of the scope of implementation of the related regulations. On the basis of this circumstance the Turkish Code of Obligations art. 333 exists, which makes the impression that it is regulated for the benefit of the lessee, but in fact it is capable of producing opposite results. In the continuation of the agreement on the death of the lessee, not all heirs but essentially the inheritors who live with him/her or practise the same profession and craft with him/her have a benefit. It is already under protection with the regulation of the Turkish Code of Obligations art. 356. The regulation of the Turkish Code of Obligations art. 333, which makes all heirs part of the agreement, can endanger the benefits of those who are primarily meant to be protected and the lessor can face unresolved problems.