ABD mortgage krizi ışığında Türk konut sektörü

Abstract

ABD mortgage krizinin makro iktisadi sonuçlarından birisi konut piyasasının finansal sistemle olan bağlantısı ve finansal istikrarı sağlamada bu piyasanın önemi olmuştur. Türkiye’nin son yıllardaki ekonomik büyüme süreci içinde konut sektörünün artan rolü ve konut fiyatlarındaki sürekli artış eğilimi, konut fiyatlarındaki değişimin yakından takip edilerek piyasa dinamikleri üzerindeki artışların önceden analiz edilmesini ve gerekli önlemlerin alınmasını gerektirmektedir. Bu çalışma, 2010-2019 dönemi için Türk konut piyasasındaki fiyat değişimlerinin analizini hedeflemektedir. Bu amaçla çalışmada öncelikle konut sektörünün enflasyon, finansal istikrar ve ekonomik büyüme ile olan ilişkisi açıklanmaktadır. Sonrasında makro iktisadi ortam, girdi koşulları ve konut sektöründeki üretim ve fiyat gelişmeleri incelenerek konut fiyatlarının piyasa temelli dinamikleri ortaya koyulmuştur. Yapılan balon analiziyle konut fiyatlarının piyasa dinamikleri üzerinde coşkun ve yüksek kar beklentisiyle güdülenen üretici ve tüketici davranışlarından ne ölçüde etkilendiği araştırılmıştır. Analiz sonucunda uygun girdi ve finansman koşullarından dolayı konut fiyatlarının sürekli ve genel fiyatlar düzeyinin üstünde arttığı tespit edilmiştir. Bununla birlikte 2018 yılı başından itibaren talep yönlü daralmanın etkisiyle konut fiyatlarındaki artış hızının yavaşladığı, dolayısıyla konut fiyatlarında balon oluşumu gerçekleşmediği bulgusuna ulaşılmıştır.

One of the macroeconomic consequences of the US mortgage crisis has been the emergence of housing sector’s link with financial system and its role in financial stability. Housing sector’s position in the recent economic growth process of Turkey and continuous increases in house prices make disproportionate price movements in the sector to be monitored. This study aims to analyze price developments in Turkish housing sector in 2010-2019 periods. For this goal, firstly, the sector’s relationship with inflation, financial stability and economic growth is explained. After that, market based dynamics of the housing sector is presented by explicating macroeconomic environment, input conditions, and production and price circumstances in the sector. By examining bubble formation, it is shown to what extent house prices are affected from exuberant and high profit expectation motivated producer and consumer behaviors. The analysis results illustrate persistent and above the general price level increases in housing sector due to favorable input and finance conditions. In addition to this, it is also found that the pace of house price increase has decelerated as a result of demand side contraction since 2018 and hence bubble formation in the house prices did not occurred.